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La rue de la République à Marseille : L’inoccupation des logements à l’heure de la financiarisation des placements immobiliers / Ronan Des Vallières

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La rue de la République marseillaise offre un paysage saisissant : les deux tiers des fonds de commerce de cet axe réhabilité sous l’égide d’Euroméditerranée sont vacants. D’autres signes de cette déshérence, moins visibles au premier abord, attirent cependant l’attention. Parmi les volets fermés des immeubles de la rue, quelques vêtements flottent au-dessus d’un balcon, rompant avec la propreté aseptisée des façades fraîchement rénovées. Après onze ans de travaux et un milliard d’euros injectés, la requalification initiée par le concert d’acteurs publics (la Ville et l’État) et privés (les fonds de pensions américains Lone Star puis Atemi, la société foncière Eurazeo-ANF) semble donc engendrer tout autant un échec social, sur lequel il importe d’insister, que commercial et immobilier. On se propose de comprendre l’inoccupation des logements de cette artère commerciale, déjà nettement dévitalisée par trois années d’installation d’une ligne de tramway.

Sur cette photographie, la rupture de la régularité des lignes et des symétries d’un axe qui n’a de cossue que l’apparence pourrait faire écho à des questionnements sur les résultats et les modalités d’un projet phare des politiques de renouvellement urbain de Marseille. L’occupation, la qualité et les conditions de propriété des logements soulèvent des interrogations quant à la viabilité économique d’une rue à vocation commerçante jusqu’à présent peu attractive. Ce linge vacillant, l’une des rares marques extérieures d’appropriation des édifices, pourrait ainsi rappeler la fragilité des équilibres socioéconomiques d’un axe qui n’a jamais trouvé le succès escompté par les investisseurs.

D’extérieur, rien ne laisse soupçonner les conditions de vie des locataires, ni leur nombre. Les travaux de l’association « Un centre-ville pour tous » sur l’OPAH République (opération programmée de rénovation de l’habitat) lancée en 2002, synthétisés dans un livret sous-titré « Onze ans après… et toujours inachevée ! », estiment à 34 % le taux de vacance des 3497 logements de la rue au 1er aout 2015, contre 11 % dans l’ensemble du centre-ville. Comment expliquer cet échec au regard du renouvellement à l’œuvre ?

Une première réponse tiendrait aux logiques inhérentes aux types de propriétaires concernés. Depuis la fin des années 1980, les quelques 2700 logements détenus par la Société Immobilière Marseillaise (SIM), gestionnaire foncier qui assurait des loyers modérés contre des travaux à la charge des locataires, ont fait l’objet de diverses stratégies d’investissement par des acteurs privés globalisés. Ces « marchands de biens », dont la rotation s’explique en partie par la conjoncture et les opportunités des marchés financiers, fondaient leur stratégie sur une réhabilitation et une revente à la découpe des appartements sous forme de nouvelles copropriétés, de sorte qu’une marge à court terme en émane. Au terme de cette valse des capitaux, que la photographie pourrait illustrer, la structure de la propriété est dominée par les acteurs privés, qui détiennent 74 % des logements, dont 42 % pour la filiale immobilière d’Eurazeo, ANF, aux aspirations moins précipitées qu’un fonds d’investissement comme Lone Star ou Atemi (du feu groupe Lehman Brothers). 13 % des logements correspondent à de nouvelles copropriétés issues de la vente à la découpe. Les attentes de rémunération de ces investisseurs privés expliquent pour une large part l’inoccupation des lieux. Tel serait une première conclusion autorisée par la confrontation des taux d’occupation des immeubles concernés, qui peinent à franchir les deux tiers, à ceux des logements détenus par les bailleurs sociaux. Sans surprise, les huit bailleurs sociaux qui détiennent 13 % du parc immobilier à l’étude présentent des taux d’occupation de l’ordre de 100 %, ce qui n’assure cependant en rien la décence des habitations concernées. Cette maîtrise des loyers n’est en rien comparable au prix de vente des logements alentour : 4000 euros par mètre carré selon David Escobar, chercheur et administrateur au sein de l’association « Un centre-ville pour tous ». Il y aurait ainsi un décalage entre les loyers attendus à l’origine par les investisseurs et les capacités financières des populations du quartier.

Reste à comprendre les liens entre inoccupation et rénovation, entre dégradation et occupation. Les immeubles neufs et rénovés, partiellement ou dans leur intégralité, comportent davantage de logements habités (le taux d’occupation des ensembles réhabilités s’élève à 81,6 %). Ce chiffre, qui résulte d’une enquête d’ « Un centre-ville… » reposant sur un inventaire de l’état de restauration et du taux d’occupation des immeubles de la rue effectué entre janvier et août 2015, ne doit pourtant pas occulter l’ampleur de la vacance des édifices, et la tonalité désertique de la rue ne se limite pas à une simple impression. Certains chiffres interpellent, outre le score relativement modeste des immeubles rénovés, notamment le fait que les ensembles partiellement rénovés comportent près de 50 % de logements vacants. Surtout, on ne peut que mettre en doute la décence des conditions d’habitation des populations qui résident dans les près de 45 % des logements non rénovés. Sans doute peut-on suspecter des résistances des résidents à quitter les lieux, de peur ne plus pouvoir subvenir à des loyers augmentés après les travaux. Cela s’inscrirait dans la droite lignée des appartements invendus à la suite des rénovations, ou dont les propriétaires n’ont pas trouvé de nouveaux locataires. À titre d’exemple, on peut citer le projet de vente à la découpe « Villa Eugénie » du 63-69 de la rue, promu par le fonds Atemi, où l’écart entre le prix de vente et le prix moyen du quartier est de près de 1000 euros par mètre carré. En dépit des composantes sociales, solidaires, éducatives, qui paraissent pourtant inextricables d’un projet de rénovation urbaine, des logiques rétives à l’appropriation de la rue au long cours s’instaurent pour rentabiliser les investissements consentis. C’est le cas de la location saisonnière qui essaime tout au long de la rue de la République, à en croire M. Escobar.

L’échec de la revitalisation de la rue ne s’arrête pas à la seule sphère immobilière. Dénuée d’empreinte humaine, la photographie comporte une certaine froideur. La succession d’appartements reclus derrière leurs volets, les perspectives déroutantes de lignes de fuites qui butent contre les bords du cadre et la rigueur monotone des cheminées qui mordent avec régularité sur le ciel monochrome tendent à donner une atmosphère d’étouffement. Il semble bien que les réalités des mécanismes à l’œuvre au sein de l’OPAH République soient marquées par l’opacité et l’absence de toute vitalité sociale. Cet effet d’impasse rendu par le cadrage pourrait évoquer les contradictions des réseaux de redistribution et de solidarité à l’œuvre dans la rue de la République. Comme le suggèrent les auteurs de l’étude qu’ « Un centre-ville pour tous » a consacré à l’OPAH République, il apparait que les mécanismes d’investissements défiscalisés, dits « Robien » dans les années 1980 puis « Pinel » aujourd’hui, incitent des investisseurs aisés à orienter leurs capitaux dans des circuits immobiliers peu intégrateurs, tant s’en faut.

Objet de convoitises des acteurs privés, le parc immobilier de la rue de la République fait l’objet de stratégies rémunératrices plus ou moins court-termistes qui laissent les locataires les moins aisés incapables de résister aux envolées des loyers. Face à la désertification de cette artère, ces vêtements en mouvement, seuls indices de quelque présence humaine, isolés dans l’univers aseptisé d’un axe en proie à des logiques spéculatives, rappelle les effets sociaux exclusifs des tentatives de financiarisation de l’urbain.

RONAN DES VALLIÈRES
ENS LYON | ATELIER D’INITIATION À LA RECHERCHE | L3 GÉOGRAPHIE
VILLE RENOUVELÉE | VILLE CONTESTÉE

Article original
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SOURCES

Un centre-ville pour tous (enquête de J.-P. BEAU, M. BEL, J.-F. CERUTI, D.M. ESCOBAR, P. LACOSTE, A. RICHARD), 2015, « Onze ans après… et toujours inachevé. », numéro spécial Rue de la République.

Entretien réalisé avec David Mateos ESCOBAR, chercheur et administrateur à l’association « Un centre-ville pour tous ».

Site d’Euroméditerrannée, consultable en ligne : http://www.euromediterranee.fr/quartiers/rue-de-la-republique.html