La rue de la République à Marseille : L’inoccupation des logements à l’heure de la financiarisation des placements immobiliers / Ronan Des Vallières

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La rue de la République marseillaise offre un paysage saisissant : les deux tiers des fonds de commerce de cet axe réhabilité sous l’égide d’Euroméditerranée sont vacants. D’autres signes de cette déshérence, moins visibles au premier abord, attirent cependant l’attention. Parmi les volets fermés des immeubles de la rue, quelques vêtements flottent au-dessus d’un balcon, rompant avec la propreté aseptisée des façades fraîchement rénovées. Après onze ans de travaux et un milliard d’euros injectés, la requalification initiée par le concert d’acteurs publics (la Ville et l’État) et privés (les fonds de pensions américains Lone Star puis Atemi, la société foncière Eurazeo-ANF) semble donc engendrer tout autant un échec social, sur lequel il importe d’insister, que commercial et immobilier. On se propose de comprendre l’inoccupation des logements de cette artère commerciale, déjà nettement dévitalisée par trois années d’installation d’une ligne de tramway.

Sur cette photographie, la rupture de la régularité des lignes et des symétries d’un axe qui n’a de cossue que l’apparence pourrait faire écho à des questionnements sur les résultats et les modalités d’un projet phare des politiques de renouvellement urbain de Marseille. L’occupation, la qualité et les conditions de propriété des logements soulèvent des interrogations quant à la viabilité économique d’une rue à vocation commerçante jusqu’à présent peu attractive. Ce linge vacillant, l’une des rares marques extérieures d’appropriation des édifices, pourrait ainsi rappeler la fragilité des équilibres socioéconomiques d’un axe qui n’a jamais trouvé le succès escompté par les investisseurs.

D’extérieur, rien ne laisse soupçonner les conditions de vie des locataires, ni leur nombre. Les travaux de l’association « Un centre-ville pour tous » sur l’OPAH République (opération programmée de rénovation de l’habitat) lancée en 2002, synthétisés dans un livret sous-titré « Onze ans après… et toujours inachevée ! », estiment à 34 % le taux de vacance des 3497 logements de la rue au 1er aout 2015, contre 11 % dans l’ensemble du centre-ville. Comment expliquer cet échec au regard du renouvellement à l’œuvre ?

Une première réponse tiendrait aux logiques inhérentes aux types de propriétaires concernés. Depuis la fin des années 1980, les quelques 2700 logements détenus par la Société Immobilière Marseillaise (SIM), gestionnaire foncier qui assurait des loyers modérés contre des travaux à la charge des locataires, ont fait l’objet de diverses stratégies d’investissement par des acteurs privés globalisés. Ces « marchands de biens », dont la rotation s’explique en partie par la conjoncture et les opportunités des marchés financiers, fondaient leur stratégie sur une réhabilitation et une revente à la découpe des appartements sous forme de nouvelles copropriétés, de sorte qu’une marge à court terme en émane. Au terme de cette valse des capitaux, que la photographie pourrait illustrer, la structure de la propriété est dominée par les acteurs privés, qui détiennent 74 % des logements, dont 42 % pour la filiale immobilière d’Eurazeo, ANF, aux aspirations moins précipitées qu’un fonds d’investissement comme Lone Star ou Atemi (du feu groupe Lehman Brothers). 13 % des logements correspondent à de nouvelles copropriétés issues de la vente à la découpe. Les attentes de rémunération de ces investisseurs privés expliquent pour une large part l’inoccupation des lieux. Tel serait une première conclusion autorisée par la confrontation des taux d’occupation des immeubles concernés, qui peinent à franchir les deux tiers, à ceux des logements détenus par les bailleurs sociaux. Sans surprise, les huit bailleurs sociaux qui détiennent 13 % du parc immobilier à l’étude présentent des taux d’occupation de l’ordre de 100 %, ce qui n’assure cependant en rien la décence des habitations concernées. Cette maîtrise des loyers n’est en rien comparable au prix de vente des logements alentour : 4000 euros par mètre carré selon David Escobar, chercheur et administrateur au sein de l’association « Un centre-ville pour tous ». Il y aurait ainsi un décalage entre les loyers attendus à l’origine par les investisseurs et les capacités financières des populations du quartier.

Reste à comprendre les liens entre inoccupation et rénovation, entre dégradation et occupation. Les immeubles neufs et rénovés, partiellement ou dans leur intégralité, comportent davantage de logements habités (le taux d’occupation des ensembles réhabilités s’élève à 81,6 %). Ce chiffre, qui résulte d’une enquête d’ « Un centre-ville… » reposant sur un inventaire de l’état de restauration et du taux d’occupation des immeubles de la rue effectué entre janvier et août 2015, ne doit pourtant pas occulter l’ampleur de la vacance des édifices, et la tonalité désertique de la rue ne se limite pas à une simple impression. Certains chiffres interpellent, outre le score relativement modeste des immeubles rénovés, notamment le fait que les ensembles partiellement rénovés comportent près de 50 % de logements vacants. Surtout, on ne peut que mettre en doute la décence des conditions d’habitation des populations qui résident dans les près de 45 % des logements non rénovés. Sans doute peut-on suspecter des résistances des résidents à quitter les lieux, de peur ne plus pouvoir subvenir à des loyers augmentés après les travaux. Cela s’inscrirait dans la droite lignée des appartements invendus à la suite des rénovations, ou dont les propriétaires n’ont pas trouvé de nouveaux locataires. À titre d’exemple, on peut citer le projet de vente à la découpe « Villa Eugénie » du 63-69 de la rue, promu par le fonds Atemi, où l’écart entre le prix de vente et le prix moyen du quartier est de près de 1000 euros par mètre carré. En dépit des composantes sociales, solidaires, éducatives, qui paraissent pourtant inextricables d’un projet de rénovation urbaine, des logiques rétives à l’appropriation de la rue au long cours s’instaurent pour rentabiliser les investissements consentis. C’est le cas de la location saisonnière qui essaime tout au long de la rue de la République, à en croire M. Escobar.

L’échec de la revitalisation de la rue ne s’arrête pas à la seule sphère immobilière. Dénuée d’empreinte humaine, la photographie comporte une certaine froideur. La succession d’appartements reclus derrière leurs volets, les perspectives déroutantes de lignes de fuites qui butent contre les bords du cadre et la rigueur monotone des cheminées qui mordent avec régularité sur le ciel monochrome tendent à donner une atmosphère d’étouffement. Il semble bien que les réalités des mécanismes à l’œuvre au sein de l’OPAH République soient marquées par l’opacité et l’absence de toute vitalité sociale. Cet effet d’impasse rendu par le cadrage pourrait évoquer les contradictions des réseaux de redistribution et de solidarité à l’œuvre dans la rue de la République. Comme le suggèrent les auteurs de l’étude qu’ « Un centre-ville pour tous » a consacré à l’OPAH République, il apparait que les mécanismes d’investissements défiscalisés, dits « Robien » dans les années 1980 puis « Pinel » aujourd’hui, incitent des investisseurs aisés à orienter leurs capitaux dans des circuits immobiliers peu intégrateurs, tant s’en faut.

Objet de convoitises des acteurs privés, le parc immobilier de la rue de la République fait l’objet de stratégies rémunératrices plus ou moins court-termistes qui laissent les locataires les moins aisés incapables de résister aux envolées des loyers. Face à la désertification de cette artère, ces vêtements en mouvement, seuls indices de quelque présence humaine, isolés dans l’univers aseptisé d’un axe en proie à des logiques spéculatives, rappelle les effets sociaux exclusifs des tentatives de financiarisation de l’urbain.

RONAN DES VALLIÈRES
ENS LYON | ATELIER D’INITIATION À LA RECHERCHE | L3 GÉOGRAPHIE
VILLE RENOUVELÉE | VILLE CONTESTÉE

Article original
Autres Photo essay sur Marseille

SOURCES

Un centre-ville pour tous (enquête de J.-P. BEAU, M. BEL, J.-F. CERUTI, D.M. ESCOBAR, P. LACOSTE, A. RICHARD), 2015, « Onze ans après… et toujours inachevé. », numéro spécial Rue de la République.

Entretien réalisé avec David Mateos ESCOBAR, chercheur et administrateur à l’association « Un centre-ville pour tous ».

Site d’Euroméditerrannée, consultable en ligne : http://www.euromediterranee.fr/quartiers/rue-de-la-republique.html

Une enquête par questionnaire ambitieuse

Lors de la journée de rassemblement du 26 mai 2016 à la MAV Paca, Annika Dippel et Vanessa Becciu de l’équipe du LPED (Aix Marseille Université) ont exposé l’état d’avancement de l’enquête par questionnaire auprès de 250 ménages qu’elle conduit depuis février 2016. De l’analyse du corpus il ressort qu’il faudra envisager le recueil et analyse de données statistiques afin de construire une population ¨mère ou de référence, sur la base de laquelle sera construit un échantillon davantage représentatif. Peu nombreux mais très motivés, les enquêteurs de l’équipe peuplement mènent une enquête fort ambitieuse qui, nous l’espérons pourra contribuer à éclaircir les idées reçues sur le peuplement de la rue.

Voici leurs diapos >

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Un laboratoire d’un kilomètre

Un laboratoire d’un kilomètre / Fatche2 nº7 Rue de la République / Tabasco Vidéo / 8 mai 2016

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Les photos de cet article ont été réalisées par l’atelier photo de la MPT Panier Joliette.

Pour explorer en profondeur la question inévitable de la rénovation de la rue de la République, nous avons rencontré deux membres d’Un Centre Ville Pour Tous, l’association qui milite depuis plus de dix ans pour les droits des habitants, et pour que cette rue reste une “rue pour tous”.

Patrick Lacoste est un des cofondateur de l’association. Économiste et urbaniste, il dirigeait le service foncier urbanisme de la Région PACA, qui a pris de l’importance en 2004, notamment sur les politiques en matière de logement social.

David Mateos Escobar est urbaniste de formation et impliqué dans un Centre Ville Pour Tous depuis 2007. Il a toujours essayé de faire que ses travaux universitaires, de la licence au doctorat, puissent être mis à contribution des actions de l’association.

Un Centre Ville Pour Tous est née en réaction aux programmes de réhabilitation immobilière du centre-ville, de Belsunce et du Panier dans les années 2000. L’association réunit pour l’essentiel des habitants du centre-ville, militants au droit au logement, et professionels dans l’urbanisme, l’aménagement ou l’architecture.

Une partie de l’équipe, pilotée par Chantal Bourglan, a des compétences juridiques en matière de droit au logement et de défense des locataires.

Comment a commencé votre implication dans la réhabilitation de la rue de la République ?

À l’été 2004, quatre ou cinq habitants de la rue de la République, locataires, sont venus nous voir. Ils venaient des parties rachetées par ANF et par Lonestar (devenue Lehman Brothers en 2008). Ils avaient reçu 150 lettres de non renouvellement de bail et nous demandaient si cela signifiait qu’ils allaient être expulsés.

Lors de la conférence de presse d’août 2004, Danielle Servant – l’adjointe à l’urbanisme – entourée de l’ANF et Lonestar, déclare « la rue n’a pas vocation à devenir une rue de logement social ». Et à la question du devenir des habitants actuels, elle dit « ils n’ont pas vocation à rester dans la rue ».

C’était très clair, très violent.

Suite à cela une très forte mobilisation se crée, avec pétitions, porte-à-porte et réunions publiques.

Pourquoi sont-ils venus vous chercher ? Quelle était l’image d’un Centre Ville Pour Tous ?

Nous étions ceux qui avaient partiellement empêché les expulsions des immeubles du centre-ville, surtout des familles, des vieux travailleurs immigrés. On avait évité les expulsions des immeubles de Belsunce qui avaient été rachetés par la Ville et vidés avant acquisition. On était connus pour ça, pour avoir empêché ça par le biais de manifestations, de rassemblements et de procès que l’on a gagné.

“Les habitants se réunissaient à 10-15 pour poser leurs problèmes et essayaient de les résoudre collectivement”

Quand les habitants sont venus nous chercher, nous étions affolés par l’ampleur de la tâche. On se disait qu’il était absolument impossible qu’une équipe de 30-40 adhérents s’occupe de ce problème. Nous leur avons dit de se prendre en charge et que nous allions les aider car nous avions le savoir faire, la presse, l’action des médias et de juristes. Cela a donné lieu, pendant plusieurs années, à des manifestations. Notamment la grande manifestation de novembre 2004 avec environ 600 manifestants, de la place Sadi-Carnot à la mairie avec pour slogan « non à l’expulsion ».

Là ça a marqué car les élus ont pris conscience de l’ampleur de la réaction des habitants à la politique d’aménagement de la Ville. L’État a pris conscience qu’il se passait quelque chose et a commencé à faire pression sur la mairie. On a mis en place une permanence avec les habitants qui se sont réunis pendant cinq années tous les 15 jours. C’est le fameux processus qui est décrit dans le livre « Attention à la fermeture des portes ».

Les habitants se réunissaient à 10-15 pour poser leurs problèmes et essayaient de les résoudre collectivement. Avec la présence de toujours 5-6 militants d’un Centre Ville Pour Tous.

Ce sont surtout les habitants qui ont fourni le travail, qui ont construit progressivement une défense collective.

La mobilisation a quand même abouti à ce que l’État révise sa position vis à vis des investisseurs comme ANF et les américains, en leur disant qu’ils auraient des permis de construire, immeuble par immeuble, quand il sera prouvé qu’il auront relogé tous les locataires. Tant qu’il y avait un locataire non relogé, ou encore dans l’immeuble, ils ne pouvaient prétendre au permis de construire. D’où le basculement qui a eu lieu au moment de la crise financière de 2008, quand toute l’opération s’est effondrée et arrêtée. Notamment sur la moitié qu’avait racheté Lehman Brothers en juin 2008.

La crise éclate en septembre. Effondrement. Faillite. Tout est arrêté.

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C’est  à ce moment là que l’Etat met la pression sur le fait qu’il faille respecter le compromis initial d’Euromed 2002 stipulant la création d’un tiers de logements sociaux, un tiers libre et un tiers de logements intermédiaires.

On a jamais vu ces logements intermédiaires.

Il y a peu de temps vous avez publié une étude sur la rue de la République. Qu’est-ce qui a déclenché ce travail ?

En 2015, dix ans après le début de l’opération on s’est demandé où l’on en était. En effet, depuis 2008-2009, il n’y a plus grand chose qui bouge. La pression des habitants s’est beaucoup calmée, la rénovation a stagné depuis 2009 avec ATEMI qui était un nouveau joueur sur le terrain et à peine arrivé n’avait plus  accès a ses sources de financement – c’était la chute de Lehman Brothers.

À ce jour, les puissances publiques n’ont pas engagé de démarche d’évaluation d’ensemble, économique et social. Il était nécessaire de faire une piqure de rappel, par la preuve, comme on l’a toujours fait à un Centre Ville Pour Tous, en mettant sur la place publique un certain nombre d’élément de bilan et en observant ce que cela génère.

En fait, nous avons enquêté sur la totalité des ilots concernés par l’OPA République. C’est un périmètre établi en 2002 dans lequel les propriétaires auraient le droit à des subventions de l’État pour rénover. L’association a toujours observé ce qui ce passait à l’intérieur de ce périmètre qui englobe l’ensemble de la rue de haut en bas mais aussi des ilots vers la place de la Joliette, au pied de la Major…

Nous nous sommes plus concentrés sur la rue de la République car c’est là que la violence était la plus forte. On s’est aussi concentré sur ce qui se passait dans le patrimoine des deux principaux propriétaire : Lonestar, et ANF, le propriétaire historique qui gérait ce patrimoine plutôt en bon père de famille.

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Qu’est-ce qui ressort de ce bilan ?

On constate que la rue reste une rue privée. Ça a toujours été une rue privée, ça reste une rue privée.

Ensuite il y deux constat à faire :

1- la propriété s’effrite car on passe de deux grands propriétaires à plus d’une quinzaine de grands et moyens propriétaires aujourd’hui. Sans compter les copropriétés et les immeubles qui appartiennent à un seul propriétaire.

Ça pose une première question : la rue a été difficile à rénover avec deux propriétaires, alors qu’en sera t-il avec quinze ?

2- des bailleurs sociaux apparaissent. On compte aujourd’hui 15% de logements sociaux stables. Ce qui est une bonne chose, même si nous somme encore loin du tiers de logements sociaux promis.

Ensuite il y a la question de la rénovation. Il y a une sorte de graduation dans les constats. Sur l’état de rénovation, il y a plus ou moins la moitié des immeubles qui ont fait l’objet de travaux, notamment de façade. Tous les immeubles de la rue, sauf quelques exceptions, ont été ravalés. En revanche l’intérieur peut être différent de l’état extérieur du bâtiment. À l’intérieur on se retrouve avec un bon tiers d’immeubles dont les rénovations sont partielles. Et ça donne l’impression d’une rénovation qui attend la vraie rénovation. Parmi ces immeubles rénovés partiellement, un bon nombre sont occupés. Donc les choses avancent mais 10 ans après, ça n’avance finalement pas si vite que ça.

Ce sont donc des rénovations moyennes en terme de qualité et il n’y pas de réflexion sur les charges, notamment sur la diminution de la facture énergétique car on passe du tout gaz au tout électrique, ce qui est une régression.

En terme d’occupation, en 2002, Euroméditerranée faisait état de 30%, en moyenne, de logements inoccupés. Le nombre de logement a évolué, notamment sous l’effet de la sous division des appartements. On passe de 2700 à 3400 logements dans la même surface. Concernant le nombre d’habitants ça sera un des résultats de la deuxième enquête. Dans tous les cas on a une augmentation du nombre de logement et quand on regarde l’occupation des logements on est toujours à 33%. Il y a la même proportion de logements vacants, mais en nombre il y en a plus. C’est 33% sur les 3400 logements donc il y autant ou plus de logements vacants aujourd’hui.

“On peut se poser la question de savoir pourquoi. Est-ce une déconnection entre les loyers et les prix demandés à la vente et le service rendu ? Ou l’offre en elle même, sa qualité ?”

La rue de la république c’est quand même un trou… C’est un trou creusé entre deux collines, il n’y a pas la vue sur la mer. Souvent les appartements ne sont pas vraiment traversant.

Pour les loyers, ça dépend des lots. Quand on prend le passage de Lorette, qui est à l’intérieur, tu ne peux pas décemment vendre ça à 3200 ou 3400 euro le mètre carré, qui est le prix moyen rénové offert. Avec une moyenne à Marseille de 2200 euro le mètre carré, c’est surévalué !

Pour beaucoup, C’est Euromed qui est responsable de cette gestion de la réhabilitation de la rue. Est-ce aussi simple que ça ? 

Non. Le périmètre de l’opération République est inclus dans l’opération Euromed, donc dès le départ la puissance publique dit « je veux controler ça ! ».

Mais en réalité Euromed de 1995 ne comprenait pas le secteur République et il y a eu pas mal de tractation – en attendant la confirmation des grands propriétaires pour savoir s’ils allaient ou pas la rénover – pour l’intégrer en tant qu’appendice d’Euromed. Ça ne s’est pas fait tout de suite.

C’est en 2002 qu’elle est incluse, avec l’OPA. C’est presque une obligation car il y a beaucoup de subvention publique qui vont venir sur la rue, notamment pour les façades, il faut que la puissance publique ait un pied là dedans.

En pratique, la gouvernance d’Euromed a toujours considéré que comme cette rue était l’affaire de deux propriétaires privés, ce n’était pas leur problème.

Donc si on doit faire un reproche ce n’est pas que Euromed ait chassé les gens, ait mal mené les opérations, c’est que le compromis interne d’Euromed a laissé faire les propriétaires privés. Ils n’ont jamais vraiment suivi l’opération, ils ne l’assument même plus du point de vue immobilier. L’année dernière, on leur a demandé où ils en étaient et ils étaient incapable de nous répondre.

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“C’est une non gestion ou plutôt un abandon de l’Etat. C’est une ambiguïté constante dans la nature même de cette opération. Est-elle publique ou privé ? Elle est les deux.”

Une des conséquences, c’est que le deuxième tiers qui était promis n’existe pas.

Nous on ne cherche pas a avoir 100% de logement sociaux dans une rue. Cela créerait un ghetto de pauvre à côté d’un ghetto de riche. On tenait beaucoup à ce deuxième tiers intermédiaire pour les gens de classe moyenne, des salariés ordinaires, pas que des gens très pauvres. Et la puissance publique a complètement largué ça. Elle a laissé faire les deux propriétaires privé ce qui donne des prix qui ne fonctionnent pas. Aujourd’hui, qui peut acheter à 4000 € ?

On va probablement avoir 600 logements étudiants dans la rue et autour fin 2016. Quelque part ça peut rajeunir mais en même temps c’est une population instable qui ne réside pas forcément dans la rue, qui ne se l’approprie pas. Et on a une deuxième partie de population instable qui sont les locataires des lots qui ont été vendus à de petits ou moyens investisseurs. Car quand ils se retrouvent confronté à 700 € pour un faux T3 de 55m2, au bout d’un an ils cherchent ailleurs.

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“Et puis c’est  une rue avec 55% de commerces vides, pas de vie culturelle, pas de vie sociale… ça ne donne pas envie de rester.” 

Ça c’est le sujet principal qui a fait parler lors de la publication de notre enquête en 2015. C’est le seul sujet sur lequel les élus ont réagi.

Euromed à répondu qu’ils n’avaient pas de données de bilan pour les autres aspects mais que par contre sur le commerce il y avait vraiment quelque chose à faire et ils ont réagi positivement. Ils ont réuni les grands propriétaire des rez de chaussées pour tenter de faire bouger les choses.

Il y a d’autres signes, notamment l’installation de 3013 et de deux autres locaux qui sont des occupations temporaires. On voit cela également aux Docks. Quand on a des espaces commerciaux vides, on se dit qu’il faut les occuper car cela fait minable de ne pas avoir de boutiques dans des lieux récemment réhabilités. Et donc l’idée est d’occuper ces espaces vides au moins temporairement pour des loyers ridicules en espérant des jours meilleurs. Ce n’est pas une mauvaise chose mais c’est un signe de quelque chose qui ne marche pas comme voulu. Les gentrifieurs ont fait ça partout, à Liverpool, à Long Island.

La ville de Marseille a eu cette stratégie depuis Vigouroux dans les friches industrielles en installant des ateliers d’artistes. Car il y avait vraiment cette peur que le dispositif commercial maghrébin, qui était très actif et à la recherche de ce type d’espace puisse ce développer. Michel Peraldi l’explique très bien, il y avait une concurrence autour de ces espaces de centralité des quartiers portuaires. La stratégie était de les occuper temporairement avec des gens qui ne plaisent pas trop mais qui sont faciles à faire entrer puis à faire sortir.

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Dans un article de 20minutes vous évoquez le fait qu’un des points positifs de cette rénovation douloureuse, c’est que la mixité sociale perdure.

Oui, grâce aux habitants il y a une vraie mixité sociale dans la rue de la République. Alors que le concept de mixité sociale utilisé par les pouvoirs publique est un concept d’exclusion. Le rêve de Danielle Servant en 2004, c’était de faire venir les cadres supérieurs. Pour eux la mixité sociale consistait à chasser les pauvres.

Ici on va finir avec au moins 550 ménages en logement social et des salariés moyens qui louent. Très peu de propriétaire occupant quand même. C’est en quelque sorte une victoire populaire.

La mixité sociale est là, malgré la volonté municipale. On constate tout de même que dans un même immeuble, d’un étage à l’autre, il y a des situations très différentes. Et puis après, de quelle mixité parle t-on ? À quelle échelle ? Cela mérite d’être étudié plus attentivement.

Quelle sera la situation de la rue de la République dans 10 ans, selon vous ? 

Le scénario qui ne se réalisera pas est celui des classes supérieures de Paris qui viendraient habiter la rue. La mairie rêvait de l’arrivée des Parisiens avec le TGV. Mais celui qui arrive en ayant vendu un T3 à Paris à 1 million d’euros dans le 5ème arrondissement, son million est-ce qu’il le met Quai du Port – bruyant, avec les bateaux qui tournent toute la nuit et les vibrations – ou est-ce qu’il achète une villa sur la Cote Bleue ?

Marseille perd de la population, non pas parce que les marseillais partent mais en raison du bilan démographique négatif.

La Ville s’est loupée avec sa politique immobilière du tout tourisme.

La rue de la République peut redevenir normale si l’activité commerciale redémarre, ce qui n’est pas encore gagné. Même probablement perdu pour une décennie encore. Si la vie culturelle, commerciale et sociale redémarre ça peut donner un sentiment de bien être dans la rue qui n’existe pas aujourd’hui.

La partie habitat devrait redevenir progressivement normale, les investisseurs vont revendre à perte.

Pour la partie commerciale, la suggestion que faisait Pierre-Louis Soldaïni, l’ancien directeur général de l’établissement public foncier, était que la puissance publique pourrait investir pour racheter en bloc tous ces rez-de-chaussés commerciaux et avoir une politique publique comme à Paris, pour empêcher les franchisés de s’installer, bloquer les espaces et avoir une vie de quartier commerciale ordinaire. Selon lui, cela serait une opération raisonnable et réalisable. Ainsi que de racheter les immeubles actuellement inoccupés.

Mais pour ce faire il faudrait une volonté forte de l’État ainsi qu’une volonté municipale car Euromed c’est les deux.

Ce qui va sans doute se passer, c’est une évolution progressive du marché, avec des loyers et des prix à la vente qui s’alignent progressivement  et finalement une occupation, dans 10 ou 15 ans, qui ressemblera à tout le reste de la ville. Ce serait la même histoire qui recommence.

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Est-ce qu’aujourd’hui les habitants ont encore un rôle à jouer dans cette rue ?  Qu’est-ce qu’ils peuvent faire ? 

On ne peut plus dire “les habitants” aujourd’hui.

Avant il y avait un bloc, parce qu’ils étaient tous confrontés à la menace d’être mis à la rue dans un an ou deux, et les gens ne se mobilisent que quand ils se sentent menacés.

Aujourd’hui il y a un peu d’anciens qui se sont battus, d’autres qui ne se sont pas battus et qui aujourd’hui ont peur – ils se disent qu’ils auraient peut être dû se battre avant. Il y a des nouveaux, ceux qui connaissent un peu l’histoire et que ça intéresse éventuellement de se ranger aux côtés de ceux qui seraient aujourd’hui menacés. Il y a ceux que ça n’interesse pas du tout. Il y a ceux qui sont propriétaires mais qui n’habitent pas. Peut être qu’ils se soucient un peu du destin de l’ensemble ou qu’ils ne se soucient que du destin de leur bien. Il y a les nouveaux qui sont des jeunes en transit, tous ces étudiants pour qui tout va bien. Ils ne connaissent pas l’histoire de cette rue, ils ne savent pas où ils mettent les pieds, et pour eux c’est super de vivre là, c’est une rue bien localisée, centrale, avec des transports en commun et il y a un certain prestige qu’on a pas forcement quand on est étudiant. Il y a un Starbucks, il y a Monoprix…

Les habitants ne sont plus « un ». Il y a vraiment des situations très différentes.

Donc de ce point de vue, pas de révolution urbaine en vue.

La rue de la République c’est un peu un laboratoire de ce qui se passe dans la ville, de façon très générale et de façon très spécifique. Un laboratoire de un kilomètre où on peut lire l’ADN de cette ville. On a tous les acteurs : la municipalité, l’État, les différents types d’habitants, de propriétaires, les différents types de stratégie d’investissement, de la coercition politique ou pas, le laisser faire, les différents niveaux de négociation… Tous les acteurs de l’aménagement se superposent… C’est absolument fascinant.

Il y a des équipes de chercheurs d’un peu partout en Europe qui viennent l’étudier. C’est un laboratoire de la désagrégation de la puissance publique.

La spécificité de Marseille – les quartiers populaires en centre-ville – a-t-elle encore de beaux jours devant elle ?

Sans doute. Avec les mauvais côtés que ça peut avoir aussi. Phénomène assez nouveau depuis deux ou trois ans : plusieurs personnes assez avisées nous indiquent qu’il y a des marchands de sommeil qui achètent des immeubles entiers. C’est une vraie dynamique de dégradation. Ce sont des investisseurs qui achètent à tour de bras, ce qui veut dire qu’ils vont laisser se dégrader les immeubles tant qu’ils peuvent faire rentrer des locataires. Au début ils vont mettre des étudiants, des jeunes actifs,  puis à la relocation ils vont peut être mettre les mêmes, ou des artistes, qui paieront moins souvent ou avec du retard… C’est ceux qui ont les terrasses, mais quand on descend dans les étages on a plutôt des chinois de Belsunce, des maghrébins, la porte ne ferme jamais, ça pue la pisse, les boites aux lettres sont casssées et peut être que demain les derniers artistes qui restent là vont se casser et finalement il n’y aura plus d’artistes et il ne restera que trois familles comoriennes dans un T3.

Il y a de la gentrification dans certains endroits, mais il y a de la paupérisation aussi.

Rassemblement intermédiaire – 26 mai 2016

Jeudi 26 mai 2016, 9h-13h, Maison de l’Architecture et de la Ville (12 Bd. Tourner, 13005). 

Demi-journée de rassemblement des 3 équipes de recherche, de CVPT de la MAV et de certains chercheurs anciens observateurs de la rue de la République. Cette séance permettra à chacune des 3 équipes restituer l’état d’avancement de ses travaux (actions engagées, hypothèses, premiers résultats de l’enquête, perspectives) et de recueillir des réactions, observations, suggestions.

PROGRAMME

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9h Accueil (viennoiseries, boissons chaudes et froides)

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9h15 Présentation de la journée et actualité d’ENCRE 2016 / André Jollivet – David Mateos Escobar

9h30 Modes d’Habiter / ENSA Montpellier-Paris 8 / Khedidja Mamou (visioconférence)

10h Échanges

10h15 Peuplement / LPED, Aix-Marseille Université / Elisabeth Dorier, Annika Dippel, Vanessa Becciu


10h45 Échanges

11h15 Espaces Intermédiaires / ENSA Marseille / Sandrine Hilderal +  présentations par équipes ( 10’ expo + 5′ échanges)

12h45 Pause

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12h50 Perspectives / David Mateos Escobar

13h Clôture

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2e Journée d’Étude sur les Espaces Publics / Des espaces publics entre privatisation ou ouverture?

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Annika Dippel (stagiaire LPED) et David Mateos Escobar (coord. ENCRE 2016) ont participé à la 2e Journée d’Étude sur les Espaces Publics : Des espaces publics  entre  privatisation ou ouverture? (LPED, Aix-Marseille) avec une communication intitulée : ENCRE 2016  : Premiers retours de terrain.

Une matinée riche consacrée, d’une part, à une tentative de typologie des espaces publics par Antoine Fleury (Géographe-Cité, UMR 8504) et l’introduction d’une perspective intéressant dans la notion de ¨ville publique¨. D’autre part, la présentation de Paula Orduña, Géographe (Universitat de Barcelona) et urbaniste (Universitat Politècnica de Catalunya), du Pla BUITS à Barcelone, étude de cas sur un dispositif d’aménagement temporaire d’espaces publics à la fois stimulant du point de vue de l’apprentissage de la maîtrise d’ouvrage et qui interroge le niveau d’engagement des pouvoirs publics au regard de la production d’initiative privée de l’espace urbain.

Un peu plus tard, l’architecte et ethnologue Chantal Deckmyn (Lire la Ville 2) a développé un exposé riche et sensible sur la place des SDF en ville (étude commanditée par l’agence PACA de la Fondation Abbé Pierre) et sur les qualités (in)hospitalières des espaces publics. Cette dernière réflexion, issue d’un guide (à paraître) de bonnes et mauvaises pratiques dans leur conception et leur gestion à l’attention d’élus, concepteurs et techniciens.  Les géographes Elisabeth Dorier et Julien Dario (LPED) ont rendu compte d’une enquête collective titanesque sur la fermeture résidentielle à Marseille avec en particulier une réflexion sur les fermetures a-posteriori de rues entières, renvoyant aux formes, acteurs et enjeux de la gestion des espaces publics localement.

Enfin, après un rappel de l’Histoire-immobilière-République Annika Dippel et David Mateos Escobar ont présenté l’enquête collective ENCRE 2016 (antécédents, objectifs, moyens) ainsi que les actions engagées par les trois équipes, leurs principales hypothèses et les outils d’enquête mobilisés. Annika Dippel à notamment décrit le dispositif de questionnaire mit en place par l´équipe Peuplement (LPED) qui repose sur un questionnaire papier dont la saisie se fait sur un outil numérique appelé Limesurvey à partir duquel est générée et gérée la base de données qui devrait compter plus de 250 enquêtés! Pour conclure, et toujours dans un soucis de cohérence avec la thématique de la journée, Annika a présenté une carte des déplacements d’un petit échantillon d’enquêtes (phase test de l’enquête) pour motif d’achats alimentaires. Cette carte montre que, par delà les discours sur l’existence d’un désert commercial dont les seules supérettes franchisées ne sauraient satisfaire les besoins de la clientèle et contribuer à créer du lien, une part importante des achats alimentaires de proximité sont polarisés par celles-ci. De quoi s’interroger sur le destin des alimentations indépendantes et autres petits et moyens commerces d’en ville.

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Pour télécharger la communication : ENCRE 2016  : Premiers retours de terrain.

Une publication de l’ensemble de ces journées est prévue par la revue Méditerranée en 2017.

Lancement d’ENCRE 2016

Le workshop de lancement a eu lieu du 29 janvier au 4 février 2016.

La matinée du samedi 30 janvier, l’association Destination Familles, a accueilli la séance d’ouverture dans ses locaux rue d’Aubagne.

Après une brève présentation des actions menées par Centre Ville Pour Tous et des principaux résultats de l’enquête conduite en 2015,  le workshop s’est ouvert par une séance studieuse rythmée par les exposés de Pierre Fournier sur l’histoire de la rue et de son peuplement et de Jean-Stéphane Borja sur le conflit qu’éclata en 2004 lorsque Marseille République décida de ne pas renouveler massivement les baux de ses locataires.

Suite à un déjeuner sur le pouce, l’après-midi a été consacrée à la présentation de la base de données mise au point par Centre Ville Pour Tous ainsi qu’à l’outil de cartographie développé par Jérémy Garniaux.

Dés le lendemain, une vingtaine d’étudiants en (L3, M1) de l’ENSA Montpellier (coord. Khedidja Mamou) et deux étudiants en sociologie de Paris 8 mobilisés par l’association APPUII ( Agnès Deboulet, Sylvain Adam) on démarré leur enquête avec efficacité et motivation dans un peu plus de deux dizaines d’immeubles du périmètre d’enquête (périmètre OPAH).

Les journées se sont écoulées entre travail de terrain et travail en salle à la Maison de l’Architecture et de la Ville et au LPED (Aix-Marseille). Les nuits ont été longues, mélange de croquis, perspectives, photos, entretiens, débats et sorties de détente au bistrot.

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Enfin, jeudi 4 février 2016, les huit équipes constituées ont exposé leurs travaux au long de la matinée dans les locaux de la Maison de l’Architecture et de la Ville. Sans rentrer dans le détail (ça fera l’objet d’un nouveau post) la qualité des travaux a été au rendez-vous, présageant d’une enquête riche et stimulante.

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Enquête sur le devenir d'une artère marseillaise

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